Para retirar una propiedad del mercado, es habitual que el comprador potencial deje un depósito de entre 6.000 y 10.000 € (esta cantidad varía según el precio de compra). Este depósito puede abonarse en la inmobiliaria o en la cuenta de cliente de su abogado, como representante legal del comprador.

Una vez abonado el depósito, su abogado solicitará a la inmobiliaria los datos de contacto del abogado del vendedor para notificarle nuestra representación y solicitar la documentación necesaria para realizar la debida diligencia, en la que se verificarán todos los aspectos legales relevantes de la propiedad.

Si compra a un promotor, una propiedad sobre plano o una propiedad nueva, también llamada primera transmisión:

La identidad legal del vendedor de la propiedad que pretende comprar. Que la propiedad en construcción esté legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente (en su totalidad).

Que la propiedad esté libre de cargas (hipotecas, gravámenes, etc.). Es habitual que el promotor cuente con financiación para la construcción, que puede consistir en una hipoteca. Si el comprador no está interesado en asumir la parte proporcional de dicha financiación mediante una hipoteca sobre la propiedad, esta deberá cancelarse antes de la finalización, con todos los gastos de cancelación a cargo del promotor.

Que la propiedad cuente con la correspondiente licencia municipal de obra y de habitabilidad (si procede) otorgada por el Ayuntamiento correspondiente, y que respete la normativa urbanística local.

Que la memoria descriptiva o las especificaciones de calidad se pongan a disposición del comprador y se incluyan en un anexo al contrato de compraventa. Que exista una póliza de aval o seguro que garantice todos los fondos pagados al promotor durante el proceso de construcción.

Confirmar y verificar el contenido del seguro decenal obligatorio que cubre cualquier defecto estructural de la propiedad.

Revisar el contrato de compraventa redactado por la promotora para garantizar que su contenido respete los derechos del comprador y que este lo comprenda en su totalidad.

Si compra a un particular o una propiedad de segunda mano, estos son los puntos de verificación:

Identidad legal del vendedor de la propiedad que pretende comprar. Que la propiedad esté legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Que la propiedad esté libre de cargas (hipotecas, gravámenes, etc.).

Que la propiedad cuente con la correspondiente licencia municipal de obras y de habitabilidad otorgada por el Ayuntamiento correspondiente, y que cumpla con las normas urbanísticas locales.

Estudiar, preparar y firmar cualquier contrato privado (contrato de reserva, contrato de opción, contrato de compraventa) o documento público notarial (escritura de compraventa) que se considere necesario para formalizar la compraventa.

El procedimiento estándar consiste en firmar primero un contrato privado, normalmente con el pago del 10% del precio de compraventa, y tras un plazo razonable, firmar la escritura pública de compraventa.

Si es su primera compra de una propiedad en España, su abogado también se ocupará de otros aspectos importantes:

Obtención del NIE: El NIE es un número de identificación fiscal en España para extranjeros. Lo necesita para inscribir su compraventa en el Registro de la Propiedad y pagar sus impuestos. También es necesario para formalizar el contrato con los proveedores de servicios como agua, electricidad, teléfono y otros.

La verificación de las deudas existentes sobre la propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad de propietarios, las facturas de suministros pendientes y el cálculo de la Plusvalía local, aplicable cuando el vendedor no es residente y de acuerdo con la legislación española, debe retenerse del precio de compraventa.

El pago de los gastos e impuestos correspondientes derivados de la escritura pública de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

IMPUESTOS Y GASTOS

Al comprar a una promotora, sobre plano o una propiedad nueva:

IVA 10% para viviendas

IVA 21% para parcelas, garajes y trasteros

IMPUESTO DE ATARDOS Y TRANSACCIONES (para Andalucía) 1,2%

LOS HONORARIOS DEL NOTARIO se calculan según un baremo acordado por las autoridades y dependen de la naturaleza de la compraventa y del número de hojas que contenga la escritura de compraventa. Por lo tanto, todos los notarios públicos cobran los mismos honorarios por el mismo concepto. Los honorarios del notario para la compraventa de una vivienda típica oscilan entre 500 y 1800 €.

LOS HONORARIOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD se calculan según un baremo acordado por las autoridades. Normalmente, los honorarios del Registro de la Propiedad representan entre el 50% y el 70% de los honorarios del notario.

Los honorarios legales son del 1% del precio de compraventa de la propiedad + 21% de IVA.

Si compra a un particular o una propiedad de segunda mano:

IMPUESTO DE TRANSMISIÓN 7%

Los honorarios notariales se calculan según un baremo acordado por las autoridades y dependen de la naturaleza de la compraventa y del número de hojas que consten en la escritura de compraventa. Por lo tanto, todos los notarios públicos cobran los mismos honorarios por el mismo concepto. Los honorarios notariales para la compraventa de una vivienda típica oscilan entre 600 y 2800 €.

Los honorarios del Registro de la Propiedad se calculan según un baremo acordado por las autoridades. Normalmente, los honorarios del Registro de la Propiedad suponen entre el 50% y el 70% de los honorarios notariales.

Los honorarios legales son del 1% del precio de compraventa de la propiedad + 21% de IVA.

CONTRATOS PRIVADOS

Una vez realizada la diligencia debida, y siempre que todo esté en regla, en un plazo de 2 a 3 semanas desde la firma del depósito de reserva, los abogados procederán a la preparación y posterior firma del contrato privado de compraventa, con el pago del importe previamente acordado. Tras la firma del contrato privado de compraventa, es habitual que el comprador pague al propietario una cantidad equivalente al 10 % del precio de compraventa en el caso de viviendas de segunda mano y al 25 % o 30 % del precio de compraventa en el caso de viviendas sobre plano.

El contrato privado es un paso muy importante, ya que en él se establecen los términos y condiciones de la compraventa; por lo tanto, todas las negociaciones necesarias entre ambas partes deben haberse cerrado previamente.

Muchos de nuestros clientes optan por otorgar un poder notarial para actuar en su nombre en España durante el proceso de compraventa. Esto nos permitirá firmar la documentación pertinente relacionada con la compraventa y la hipoteca, si es necesario. El poder notarial puede otorgarse en España ante notario público, que es la forma más sencilla, con un coste estimado de 70 €, o en el Consulado Español de su país de residencia. En este caso, deberá legalizarse con la Apostilla del Convenio de La Haya o mediante legalización consular para que tenga validez legal en España. En cualquier caso, también le asistiremos durante este trámite si decide otorgar un poder notarial, tanto en España como en el extranjero.

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA

Tras la firma del contrato privado, en un plazo de 4 a 6 semanas, dependiendo de las condiciones acordadas con los vendedores, usted, con la asistencia de su abogado o en su nombre mediante poder notarial, firmará la escritura pública de compraventa. En ese momento, deberá abonar el saldo restante del precio de compra al vendedor, y el comprador tomará posesión inmediata de la propiedad si ya está construida.

Su abogado se encargará de la contratación y/o el cambio de titular de todos los contratos con las compañías suministradoras, así como de los impuestos pertinentes relacionados con la propiedad y, si lo desea, de gestionar la domiciliación bancaria de todas las facturas (pago domiciliado a través de su banco en España).

Se necesita una cuenta bancaria en España para domiciliar los suministros, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, el impuesto de basuras y los gastos de comunidad.

OTROS COSTOS A CONSIDERAR

Independientemente de si su propiedad está alquilada o no, siempre deberá pagar el impuesto sobre la renta según las siguientes normas: Si no alquila su propiedad, las autoridades españolas asumirán que tiene lo que se denomina "Renta Presunta de Alquiler", sujeta al Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Esta renta legal se obtiene aplicando el porcentaje del 1,1 sobre el valor catastral (valor catastral) de la propiedad. Sobre esta base, se aplica un tipo del 19% para los ciudadanos de la Unión Europea y del 24% para los no comunitarios. Este valor catastral figura en la factura del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y suele ser mucho menor que el precio de compra que figura en la escritura de compraventa.

Si la propiedad está alquilada, el tipo aplicable se basa en la renta neta obtenida por el arrendador y es del 19% para los ciudadanos de la Unión Europea y del 24% para los no comunitarios. Según la nueva ley, los ciudadanos de la UE pueden deducir los gastos incurridos durante el período de alquiler de la propiedad: electricidad, electricidad, electricidad, gas ... Agua; gastos de comunidad; seguro de hogar; intereses de la hipoteca, Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles (IBI) e Impuesto de Basuras, mantenimiento, servicios de limpieza, honorarios legales por la gestión de la declaración de la renta, así como una depreciación anual del 3% del inmueble. En este caso, deberá presentar un Certificado de Residencia Fiscal, emitido por la autoridad fiscal de su país de residencia, junto con los formularios de impuestos (uno por cada contribuyente).

EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

Este impuesto afecta a los residentes sobre sus patrimonios en todo el mundo y a los no residentes con patrimonios en España superiores a 700.000 €. Existe una excepción adicional de 300.000 € para la vivienda habitual. El impuesto sobre el patrimonio es un impuesto anual, pagadero sobre el valor total de sus activos imponibles al 31 de diciembre. Si reside en España, tributará sobre sus patrimonios en todo el mundo; si no reside, solo sobre sus patrimonios en España. Los tipos impositivos progresivos oscilan entre el 0,2 % y el 2,5 % para patrimonios superiores a 10.695.996 €. Este impuesto debe presentarse antes de finales de junio del año siguiente.

OTORGAR TESTAMENTO EN ESPAÑA

Si ha adquirido una propiedad en España o es titular de otros activos en España, como cuentas bancarias, seguros de vida, acciones o cualquier otro tipo de producto financiero, es muy recomendable otorgar un testamento en España sobre sus bienes. Un testador español garantizará una distribución fluida de sus bienes en España y le evitará futuros trámites, complicaciones, retrasos y costes adicionales derivados del proceso de sucesión y herencia sobre dichas propiedades o activos ubicados en España, ya que, de lo contrario, los bienes no se transferirán fácilmente a su cónyuge o familiares.

En el testamento, el testador puede elegir la ley de su nacionalidad como ley aplicable a la sucesión. Esta elección de la ley aplicable le permite disponer libremente de sus bienes y activos en España, siempre de acuerdo con las limitaciones establecidas por la legislación de su país de nacionalidad, pero evitando, en cualquier caso, las normas de sucesión forzosa aplicables en el derecho español. En este sentido, el testador designará a sus herederos y legatarios, y determinará los porcentajes asignados a cada uno de ellos y los bienes específicos que se transferirán a los legatarios.

De lo contrario, es decir, no tener un testamento español implica invertir tiempo y costes asociados al proceso de dar validez en España a un testamento extranjero. No tener testamento significa que, para la distribución de los bienes españoles, será necesario seguir estrictamente lo establecido en la legislación sobre sucesiones intestadas del país de la última residencia habitual del fallecido. Además, en el testamento, el testador puede establecer normas específicas para la distribución de los bienes y nombrar un albacea que garantice el cumplimiento de sus últimas voluntades, tal como se detalla en el testamento. También es una oportunidad para nombrar tutores para los hijos menores de edad.

Su testamento español hará que el proceso de sucesión y herencia de sus bienes españoles sea más rápido, más sencillo y menos costoso.